CHƯƠNG TRÌNH TRỢ CẤP GIA CƯ CỦA CHÍNH PHỦ HOA KỲ
Phần 1
Dzũng Chu

Đó là một trong những chương trình mang tính nhân đạo và bao dung nhất của chính phủ Mỹ khiến tất cả những người thụ hưởng cảm thấy như một đặc ân của chính phủ,một cái nợ đối với người thọ thuếï. Sự lợi ích của chương trình trên khiến cho các quốc gia trên thế giới đèu công nhận, ao ước, coi đó như một tấm gương đáng lý ra công dân họ cũng được hưởng như thế . Những người đang được hưởng chương trình này cũng không thể phủ nhận là nó đã đem lại niềm vui,niềm mơ ước của những người mà tạm thời chưa có điều kiện vươn lên trong một quốc gia có nhiều cơ hội và đầy tình ngừơi.
Để hiểu rõ về chương trình trợ cấp gia cư cho những người có lợi tức thấp,người cao niên,người tàn tật thế nào và những diều kiện gì cần có để đáp ứng được cho chương trình này? Hy vongïï sau khi tìm hiểu nhiều tin tức dưới đây thì lực lượng landlords sẽ gia nhập vào OCHA đông hơn(bằng cách điền vào một tờ đơn,gọi là landlord interest card – nói tổng quát,HAP dành mọi dễ dàng cho landlords trở thành hội viên)do những ưu điểm của nó mang lại và đồng thời cho những người đang được hưởng,hay người muốn ghi danh vào chương trình này sẽ hiểu biết nhiều hơn về quyền lợi và trách nhiệm của mình. Hàng năm có các buổi điều trần để đón nhận ý kiến cho bản dự thảo kế hoạch( kế hoạch – phòng kế hoạch, và chung kết kế hoạch – phòng điều trần) và để phù hợp với trách nhiệm về đạo luật cải cách nhà cửa năm 1998 từ bộ gia cư của chính phủ liên bang(hai buổi vào ngày 2/23/06 và 3/14/06 tại 10 Civic Center Plaza,S.A). Mọi đề nghị phải viết gửi cho ông Jacqui Voss tại văn phòng trợ cấp gia cư O.C.hoặc liên lạc điện thoại ôâng John Hambuch (714) 480 – 2830.
Dưới đây là những điều tổng quát dành cho landlords và tenant hiểu rõ về trách nhiệm và quyền lợi của mình trong chương trình trợ cấp gia cư. Chỉ xét riêng trong khu vực quận cam(Orange county,dân số 3 triệu,thống kê năm 2005), có 31 thành phố(không kể 3 thành phố là Santa Ana, Garden Grove,và Anaheim – có đường lối điều hành riêng.Tại Santa Ana,tổng số người xin trợ cấp là 2550 gia đình,riêng Việt nam là 1249 gia đình,chiếm 49%;tại Garden grove,có 2338 gia đình,VNù 1637 gia đình, chiếm từ 65 đến 70%;tại Anaheim,có 6024 gia đình,Asian là 1154,riêng VN 1024 gia đình,chiếm 17%). Quận O.C có tất cả 3,600 landlords và 8,300 gia dình đã tham dự vào chương trình gia cư của chính phủ do OCHA(The Orange County Housing Authority) điều hành và quản lý, rất tốt.
Trong voucher choice section 8 program- is a program funded by Congress and the President and under the U.S.Department of HUD,and administered by the housing authority to provide decent,safe and sanitary affordable rental housing for very low income families. Tenant được quyền chọn nơi cư trú trên tòan nước Mỹ,nhưng nên biết,voucher choice không thể đáp ứng chi trả trong những khu vực mà tiền nhà quá cao. Đó là những khu vực sang trọng, đặc biệt không phải là nơi mà người có lợi tức thấp được hưởng
1) Ai là người được hưởng chương trình trợ cấp gia cư?
Người cao niên(trên 62 tuổi), người tàn tật(ít nhất có tình trạng này là một năm), và gia đình và cá nhân có lợi tức thấp,chưa có điều kiện mua một bđs mà họ đang mơ ước, chẳng hạn là một căn nhà để ở, phù hợp với tiêu chuẩn của chính phủ(Housing Quality Standard – HQS)
Landlords có quyền kiểm tra,lựa chọn những tenant theo tiêu chuẩn của mình, và đồng thời,người tenant phải giữ gìn sạch sẽ nhà ở theo những tiêu chuẩn do HUD yêu cầu nữa.
2) Các lọai Bất động sản nào có thể cho mướn?
Nói chung,là các cấu trúc đạt tiêu chuẩn sử dụng,từ nhà đơn lẻ(dingle residential) cho tới những chung cư(duplex….complex),từ nhà tiền chế(mobile home) tới những tiện nghi gắn liền với nó(the pad),miễn đat tiêu chuẩn về độï an tòan,sạch sẽ,utilities trong tình trạng tốt và bđs sẵn sàng để dọn vào với tính cách riêng tư của từng cá nhân, gia đình
3) Tiêu chuẩn và qui định tiền mướn sao cho hài hòa giữa chính phủ,landlords và tenant û
Đó là tiêu chuẩn dựa trên kích thước,khu vực cấu trúc,tiện nghi,cùng với sự cộng tác của landlords và điều kiện tài chánh của OCHA,hợp với thời điểm của thị trường lúc đó.Người muớn sẽ trả cho landlords 30% lợi tức(sau khi đã điều chỉnh)hàng tháng và chính phủ sẽ trả phần còn lại so với hợp đồng mướn. Tiền mướn do tenant trả không thể quá 40% lợi tức(sau khi đìều chỉnh), và landlords không thể lấy tiền cho mướnù đắt hơn so với ngòai thị trường,chính phủ cũng không thể trả quá số tienà đã qui định trên hợp đồng. Có thể cho một ví dụ:
Housing payment to owner $1,421
Tenant payment to owner 179
Total contract rent $1,600
4) Làm sao để tham dự vào voucher choice?
Một khi muốn vào chương trình này, bạn cần điền và ký vào một mẫu đơn, gọi là “request for tenancy Approval – RTA”, và một package gồm nhiều information cần thiết khác nộp cho văn phòng trợ cấp nhà cửa quận cam(OCHA), một chuyên viên sẽ tiếp xúc với bạn để phỏng vấn về nhiều vấn đề,sau khi đã approved,sẽ có một ngày hẹn để kiểm tra đơn vị bạn cần cho thuê. Hợp đồng mướn sẽ có hiệu lực vào ngày mà sự kiểm tra đã hòan tất theo tiêu chuẩn,hoặc là vào ngày đã có sự thỏa thuận giữa landlord và tenant. Nếu họ cùng có mặt vào ngày kiểm tra,thìï cả sự thuê mướnù và giấy tờ của hợp đồng thuê, sẽ cùng có hiệu lực trong ngày. Tiền ứng trước(security deposit) do tenant trả,tổng số tiền này không thể vượt quá số tiền được qui định như ngòai thị trường,và cũng không thể trả bởi người không phải là người mướn bđs đó.
Những qui định về những bđs xây trước năm 1978,trong đó cấu trúc tường nhà có chất chì, thì phải có giấy chứng nhận của inspector( inspector’s certificate), xác nhận là không có lead-based paint,vì rất nguy hiểm cho trẻ em dưới 6 tuổi. Văn phòng housing khuyên landlords cần kiểm tra trước khi văn phòng OCHA làm. Nếu những gia cư cần biết về những thông tin trên,xin liên lạc với ông David ở số 714 480 2974,hoặc địa chỉ www.hud.gov/offices/lead.
Để có thể là thành viên landlords của OCHA, họ cần chứng minh:
• Grand deed của bđs đó đã được thị thực
• Hóa đơn trà thuế - Bảo hiểm hiện tại
• Driver’s license - Thẻ an sinh xã hội
Một trong những giấy tờ sau: ID nơi làm việc, được hiểu là ID của liên bang hoặc bản sao trang đầu của tờ khai thuế lợi tức gần nhất,trong đó có số an dinh xã hội. Landlords cần chứng minh càng sớm càng tốt, vì chính phủ sẽ không trả tiền mướn cho đến khi nhận đuợc.những tài liệu trên
5) Những lợi ích dành cho landlords:
Một vài landlords trở thành thành viên trong chương trình trợ cấp gia cư,mặc dù có những giới hạn ràng buộc đối với người thân thuộc. Khi có bđs cần cho mướn ,xin liên lạc với Ramona, số 714 480 2866 hoặc fax 714 796 8465. Việc kiểm tra để cho tenant dọn vào hoặc tenant đang ở được kiểm tra định kỳ,cũng có lúc do những yêu cầu đặc biệt,chuyên viên kiểm tra dẽ giúp landlords giải quyết những vấn đề làm sao bảo trì, và giữ vững được giá trị bđs của mình lâu dài.Tiền trả hang tháng cho landlord được thanh tóan vào đầu mỗi tháng và chắc chắn nhận đúng hẹn. Khi là thành viên của OCHA, landlords được cung cấp đầy đủ về tình trạng của tenant,một môi trường lành mạnh, một sự bảo trì đúng đắn,một sinh họatï hài hòa trong cộng đồng. Ngày nay sau bao ngày tháng cộng tác cùng với OCHA,landlords cùng công nhận rằng,tuy phải mất công và thì giờ một chút,hoặc những đòi hỏi tưởng chừng như vô lý(điều này cũng nhằm mục đích bảo vệ cho chính họ),họ sẽ nhận được những số tiền trả hàng tháng đều đặn,chắc chắn từ OCHA và một số tiền chênh lệch từ tenant,một số tiền nhỏ nên ít khi bị trả trễ. Lại nữa,bđs được giữ gìn cẩn thận hơn vì đó là quyền lợi của tenant.
6) Trách nhiệm của Landlords
• Thi hành đầy đủ luật lệ theo yêu cầu
• Áp dụng đúng thời hạn trong việc trả tiền của tenant
• Lựa chọn những tenant xứng đáng
• Bảo đảm giữ gìn bđs của mình trong tình trạng tốt
• Cộng tác với người mướn trong việc sửa chữa khi có yêu cầu
• Cho OCHA và tenant biết bằng văn bản trong vòng 60 ngày ,nếu cần tăng tiền mướn
• Cho OCHA biết những vi phạm bằng văn bản đồng thời cũng gửi cho tenant một bản
• Thu tiền mướn trả trễ,tính tiền ứng trước,tiền thiệt hại do tenant gây ra.
• Trả lại tiền ứng trước trong vòng 21 ngày,hoặc trả tiền lại khi họ để trống không ở
• Báo cho OCHA biết khi tenant thay đổi chỗ ở và số điện thọai
• Báo cho OCHA biết khi muốn bán hoặc thay người quản lý khi tenant còn đang trong thời hạn mướn
7) Trách nhiệm của văn phòng trợ cấp gia cư
• Xác định và tái xét số thjành viên và lợi tức của tenant
• Phát hành voucher
• Giải thích những luật lệ cho landlords và tenant
• Thi hành những tiêu chuẩn kiểm tra để bảo đảm rằng những tiêu chuẩn tối thiểu được áp dụng đúng
• Ký hợp đồng thuê mướn với landlords và tenant
• Bảo đảm trả tiền đúng hạn
• Theo dõi landlords và tenant thi hành đúng luật lệ
• Báo cho landlords biết những vi phạm của tenant,nếu có, trong vòng 20 ngày(thay đổi về thành viên và lợi tức), về sự chấm dứt hợp đồng
• Cung cấp cho landlords và tenant một dịch vụ nhanh chóng,trung thực,chính xác và chuyên nghiệp
8) Trách nhiệm của tenant:
• Cung cấp cho OCHA những tin tức chính xác và đầy đủ
• Thi hành những nghĩa vụ được liệt kê trên voucher
• Cộng tác bằng cách tham dự những cuộc họp do văn phòng triệu tập
• Nơi ở của mình phải luôn trong tình trạng phù hợp với tiêu chuẩn của OCHA
• Giữ gìn nơi ở của mình luôn sạch sẽ và an tòan
• Thi hành những thời hạn thuê mướn
• Báo cho OCHA những thay đổi về số thành viên trong gia đình và lợi tức,cùng những yêu cầu sửa chữa, bằng văn bản
• Báo cho OCHA những vi phạm về luật lệ gia cư mà mình biết.

Tóm lại,sự cộng tác ba chiều(OCHA,Landlords,tenant) một cách hài hoà và tích cực,sẽ tạo cho cộng đồng,xã hội có một cuộc sống an vui ,lành mạnh.




Trích trong tài liệu “Housing & community Development Department County of orange”